|
Банки начали продажу заложенного заемщиками жилья. Цены – рыночные, возможен кредит. «Газета... » приценилась к двум квартирам на Позняках. Двухкомнатная квартира, 68 квадратов, в новом доме по проспекту Бажана, на сайте одного из крупных банков предлагается за $205 тысяч.
Мы побывали в ней: уютно, почти закончен хороший ремонт, полы с подогревом, встроенная мебель... Правда, владелица квартиры назвала другую цену – $260 тысяч. Она объяснила это тем, что покупала жилье в 2007 году за $240 тысяч, первый взнос составил $20 тысяч. Когда поняла, что не потянет ежемесячные взносы, явилась с «повинной» в банк.
Сейчас она выплачивает только часть от суммы ежемесячного взноса банку, тем временем пытается продать квартиру подороже. Пока найдется покупатель квартиры, женщина успеет выплатить еще немного от суммы кредита. Владелица надеется даже выиграть от продажи квартиры и потратить эти деньги на первый взнос за другое жилье, поскромнее.
Но удастся ли ей реализовать свои планы – большой вопрос. Ведь кредитов банки не дают, а те, у кого есть деньги на покупку жилья, не спешат их выкладывать – небезосновательно ждут удешевления. Хотя, что интересно, именно эту квартиру купить в кредит можно – в том же банке.
Объявлений о продаже залогового имущества на официальных сайтах банков за последние недели появилось немало. Цены на жилье в разных уголках Украины – вполне сравнимые с теми, что указаны в прочих объявлениях о недвижимости.
К примеру, на сайте одного из крупных банков, где мы отыскали и квартиру на пр-те Бажана, сейчас выставлено всего несколько квартир в столице, предложений по регионам намного больше. Есть несколько роскошных, по 4–5 комнат, пара «двушек» – все на Харьковском массиве. Оно и понятно – район новостроев.
$180 тысяч за «спортзал» в «каменном мешке»
Еще одна квартира – 109 квадратов, двухкомнатная (возможно, перепланированная трехкомнатная) в новостройке по ул. Срибнокильской, новая, без ремонта, продается с аукциона. Стартовая цена – $180 тысяч, причем берут только наличные.
Обычно с аукциона продается жилье, которое банк забирает у недобросовестных плательщиков через суд. Возможен также вариант полюбовного соглашения между банком и заемщиком – через аукцион квартиру надеются продать дороже.
Еще один способ – владелец договаривается с банком о продаже, нанимает риэлтора или самостоятельно размещает объявление и устраивает просмотры.
Аналитик рынка недвижимости Ярослав Цуканов считает, что цена $180 тысяч за 109 «квадратов» ($1650 за квадрат) – не меньше, чем предлагают сейчас на сайтах недвижимости.
– Только вряд ли квартира продастся сейчас, когда на рынке есть из чего выбирать, но некому покупать, – говорит эксперт. – То, что при таком метраже квартира двухкомнатная – только минус. Наступает эра функционального подхода. Есть разница платить по $1650 за «квадрат» в двухкомнатной из 60 метров, или за «спортзал» из 109. Да еще и в «каменном мешке» Позняков. Скорее всего, оно провисит невостребованным до весны и продастся, потеряв в цене. Думаю, не больше чем за $140 тысяч.
Банку выгодно продавать залог в кредит
– Когда заемщик более не может выплачивать взносы по кредиту, банк накладывает на заложенную собственность арест. Распоряжаться недвижимостью владелец не имеет права, разве что передать по наследству вместе с долгами, – поясняет Ярослав Цуканов. – Под присмотром банка владелец квартиры может ее выставить на продажу по рыночной цене. Из полученной суммы банк «компенсирует» свой кредит, а остаток, если таковой будет – забирает владелец.
Получается, что финучреждение стремится не столько быстрее закрыть кредит и вернуть деньги, сколько найти другого послушного и стабильного заемщика. Банковские работники говорят, что готовы рассмотреть вариант кредита на недвижимость, если будет первоначальный взнос 30–50%.
– Если двухкомнатную квартиру на пр-те Бажана (в которой побывала «Газета... ») кто-то согласится купить в кредит с 50% взносом – для банка это хорошее вложение. Он просто поменяет заемщика, а условия кредита могут быть даже выгоднее (для банка), чем предыдущего займа. Сейчас ведь и ставки высоки, и требования жестче.
К слову, цена этой квартиры на Харьковском также смутила аналитика – дороговато даже по сравнению с ценами, выставленными на аналогичные квартиры в этом районе.
К примеру, в новостройке по той же улице продается «двушка» с ремонтом, 111 «квадратов» за $280 тысяч. А еще одна площадью 78 метров, в «пожилом» доме (10 лет) – за $200 тысяч.
Совет
Покупать у банка – со своим юристом
Какие подвохи могут возникнуть при покупке залоговой недвижимости у банка?
Казалось бы, участие финучреждения в сделке как лица заинтересованного – само по себе гарантия. Однако, специалисты по недвижимости сходятся на том, что юристы банка – не всегда профессионалы в делах недвижимости. К примеру, при заключении сделок банки требуют справку о том, кто прописан в квартире. По словам Ярослава Цуканова, никогда не проверяют предысторию жилья, особенно до 2000 года: а ведь в 1990-х жилье продавали даже через биржу...
Может появиться неожиданный совладелец недвижимости из прошлого, чей-то наследник. Впрочем, такой «сюрприз» может возникнуть при любой сделке купли-продажи. Просто есть смысл нанять своего юриста, для расследования подноготной конкретного жилья – советует эксперт.
Не помешает сразу уточнить, есть ли у владельцев квартиры дети. Конечно, в большинстве случаев банки выступают против прописки малышей в квартире, взятой в ипотеку. Так что нарваться на разборки с опекунским советом – шансы невелики. И все же, прежде всего, убедитесь, что с документами собственности на квартиру все в порядке. Опять-таки без помощи квалифицированного юриста, который знает толк в операциях с недвижимостью – не обойтись.
Кстати
Пока идет суд, в заложенной квартире можно жить. Годами
Процедура изъятия залогового имущества у неплатежеспособного заемщика – крайне затруднительная и растянутая. По словам адвоката Татьяны Монтян, на судебные разбирательства по стяжению заложенной квартиры может уйти 2–3 года, которые заемщик может прожить в этой квартире, даже не делая ежемесячных взносов. И закон не дает банку права выселить заемщика.
Кроме того, в своем блоге на портале «Украинская правда» Татьяна Монтян напомнила, что по статье 37 закона об ипотеке заемщик может даже подать в суд по поводу решения об отчуждении у него залогового имущества.
А эксперт Ярослав Цуканов говорит, что многие заемщики добровольно идут на продажу залогового имущества. А банки создают на своих Интернет-ресурсах платформы для торгов. По мнению эксперта, пик продаж залогов будет ближе к лету.
Мария УГЛЕЦОВА, Михаил ЛЕЙБОВИЧ
|
